Cómo conseguir una hipoteca más alta en España (2026)
Obtener una hipoteca de mayor importe es uno de los objetivos más frecuentes entre compradores de vivienda en España. Sin embargo, las entidades financieras aplican criterios estrictos de solvencia que limitan el porcentaje financiado y el capital concedido. En el contexto de 2026 —con el euríbor en torno al 2,82 % y el Banco Central Europeo elevando tipos en junio hasta el 2,25 %— entender los factores que determinan el importe máximo de una hipoteca resulta fundamental para optimizar la negociación con el banco y evitar sorpresas.
Cómo calcula el banco el importe máximo
El importe de una hipoteca depende de dos variables principales: el valor del inmueble y la capacidad de pago del solicitante. La norma general en España fija el techo ordinario de financiación en el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Según datos del Banco de España del primer trimestre de 2026, solo el 10,5 % de los préstamos hipotecarios concedidos superaron ese umbral, lo que refleja la cautela de las entidades ante un entorno de tipos al alza.
El banco toma siempre como referencia el menor valor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Si la tasación resulta inferior al precio pactado, el porcentaje se calcula sobre la tasación, lo que reduce el importe efectivo. Por ello, elegir una vivienda bien tasada o negociar el precio de compra a la baja puede marcar una diferencia significativa.
El segundo gran factor es la tasa de esfuerzo: la cuota mensual no debe superar el 30–35 % de los ingresos netos del solicitante o de la unidad familiar. Esta regla es prácticamente universal entre las entidades españolas y actúa como techo independiente del valor del inmueble.
Mejorar el perfil financiero antes de solicitar
El perfil crediticio es el elemento sobre el que el solicitante tiene mayor control. Cuanto más sólido sea ese perfil, más elevado será el importe que la entidad esté dispuesta a conceder y mejores serán las condiciones aplicadas.
- Reducir deudas previas. Préstamos personales, tarjetas con saldo deudor o cuotas de renting reducen el margen de endeudamiento disponible. Cancelarlos antes de solicitar la hipoteca mejora directamente la tasa de esfuerzo calculada por el banco.
- Mantener el historial crediticio limpio. Aparecer en ficheros de morosidad como ASNEF o tener incidencias en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) reduce las posibilidades de aprobación o el importe concedido. Se recomienda revisar el estado en ambos registros con antelación.
- Demostrar estabilidad laboral. Los bancos valoran positivamente los contratos indefinidos con antigüedad superior a dos años. En el caso de autónomos, se exige por lo general al menos dos ejercicios fiscales completos con ingresos declarados estables o crecientes.
- Incrementar los ingresos demostrables. Nóminas, declaraciones de IRPF, rentas de alquiler o dividendos documentados amplían la base de cálculo de la capacidad de pago.
Solicitar con cotitular
Incorporar un segundo titular —pareja, familiar o cualquier persona con solvencia verificable— es una de las vías más directas para incrementar el importe hipotecario. Los ingresos se suman, la tasa de esfuerzo se calcula sobre el total y el riesgo para el banco se distribuye. Esta fórmula es especialmente eficaz cuando uno de los titulares tiene ingresos estables pero insuficientes por sí solos para alcanzar el importe deseado. Es importante considerar, no obstante, las implicaciones legales y fiscales de la cotitularidad, en particular en lo relativo a la propiedad del inmueble.
El aval del ICO para financiación superior al 80 %
Desde 2023 y con vigencia ampliada en 2026, el Gobierno de España mantiene la Línea de Avales ICO para Primera Vivienda, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial. Este mecanismo permite que el Estado avale hasta el 20 % del valor del inmueble —ampliable al 25 % si la vivienda tiene certificado de eficiencia energética A, B, C o D—, posibilitando que la entidad financiera conceda hasta el 100 % del precio de compra sin que el solicitante aporte entrada.
Los requisitos de acceso incluyen:
- Tener menos de 35 años, o ser familia con menores a cargo o familia monoparental (sin límite de edad en estos dos últimos casos).
- Ingresos que no superen 4,5 veces el IPREM, es decir, aproximadamente 37.800 € anuales por solicitante.
- Acreditar al menos dos años de residencia legal en España.
- Que la vivienda sea destinada a primera residencia habitual.
En la práctica, no todos los bancos adheridos al programa aprueban automáticamente el 100 % de financiación. La entidad realiza su propio análisis de riesgo y puede conceder un importe inferior aunque el aval ICO esté disponible. Entidades como Ibercaja, ABANCA, imagin, Unicaja, ING o Kutxabank han sido señaladas de forma recurrente como las más activas en esta modalidad.
Aportar garantías adicionales
Cuando el perfil del solicitante no es suficiente por sí solo, algunos bancos aceptan garantías adicionales que refuerzan la operación:
- Aval de terceros. Un familiar con patrimonio inmobiliario libre de cargas puede actuar como avalista, asumiendo la responsabilidad subsidiaria en caso de impago. Esta figura implica un riesgo patrimonial real para el avalista, por lo que debe valorarse con detenimiento.
- Segunda garantía hipotecaria. En algunos casos se acepta hipotecar un segundo inmueble —habitualmente de los progenitores— para respaldar la operación. Esta modalidad amplía significativamente el importe financiable, aunque conlleva mayor exposición patrimonial para la familia.
- Depósitos o activos financieros. Ciertas entidades valoran positivamente la existencia de ahorros o carteras de inversión que, aunque no se ejecuten como garantía formal, mejoran la percepción de solvencia del solicitante.
Negociar con varios bancos y usar un bróker hipotecario
Presentar la solicitud a una sola entidad limita las posibilidades de obtener el mejor importe y condiciones. La comparación entre ofertas de distintos bancos permite identificar cuál está dispuesto a conceder mayor financiación al perfil concreto del solicitante. En 2026, entidades con menor estructura de costes como MyInvestor, EVO Banco o ING han ofrecido diferenciales competitivos, mientras que grandes bancos como BBVA, Santander o CaixaBank han ajustado sus condiciones para captar clientes cualificados.
Los brókeres hipotecarios actúan como intermediarios y conocen los criterios internos de cada entidad, lo que puede reducir el tiempo de búsqueda y aumentar las probabilidades de aprobación en el importe deseado. Están regulados por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario y deben estar registrados en el Banco de España.
Implicaciones del contexto de tipos en 2026
El endurecimiento de la política monetaria en junio de 2026 —con la subida del BCE hasta el 2,25 %— y el euríbor rondando el 2,82 % tienen un efecto directo sobre el importe máximo accesible. Una cuota más elevada para el mismo capital reduce el margen dentro de la tasa de esfuerzo del 30–35 %, lo que implica que algunos perfiles que habrían accedido a determinados importes en 2024 o 2025 pueden ver reducida su capacidad en 2026. Compensar esta limitación requiere o bien incrementar los ingresos, o bien reducir otras deudas, o bien recurrir a las herramientas descritas anteriormente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto financia normalmente un banco en España en 2026?
La norma general es financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Solo en casos especiales —como perfiles jóvenes con aval ICO, avalistas o viviendas de protección oficial— se alcanza el 90 % o el 100 %. Según datos del Banco de España, en el primer trimestre de 2026 solo el 10,5 % de las hipotecas concedidas superaron el 80 % de financiación.
¿El aval ICO permite financiar el 100 % de la hipoteca en 2026?
El aval ICO cubre hasta el 20 % del valor del inmueble (o el 25 % si tiene buena calificación energética), lo que en teoría permite alcanzar el 100 % de financiación. Sin embargo, cada banco realiza su propio análisis de riesgo y puede aprobar un importe menor aunque el aval esté disponible. El programa está dirigido a menores de 35 años y familias con hijos menores a cargo, con un límite de ingresos de 4,5 veces el IPREM.
¿Cómo afecta el euríbor al importe de hipoteca que se puede pedir?
Un euríbor más alto encarece las cuotas de las hipotecas variables y mixtas. Como los bancos aplican el límite del 30–35 % de los ingresos sobre la cuota mensual, una cuota más cara para el mismo capital implica que el importe máximo accesible se reduce. En junio de 2026, con el euríbor en torno al 2,82 %, este efecto es especialmente relevante para quienes solicitan hipotecas a tipo variable.
¿Vale la pena incorporar un cotitular para conseguir una hipoteca más alta?
Sí, es una de las estrategias más eficaces. Al sumar los ingresos de dos titulares, el banco calcula la tasa de esfuerzo sobre un total mayor, lo que permite acceder a importes más elevados. Es importante formalizar correctamente la participación de cada titular en la escritura y valorar las implicaciones legales, especialmente en caso de separación o fallecimiento.
¿Qué plazo de amortización permite conseguir una cuota más baja y, por tanto, una hipoteca más alta?
Ampliar el plazo de amortización reduce la cuota mensual, lo que puede incrementar el importe aprobado al mantenerse dentro del umbral del 30–35 % de tasa de esfuerzo. Sin embargo, también aumenta el coste total de la hipoteca en intereses. La mayoría de los bancos en España ofrecen plazos de hasta 30 años, aunque algunos productos para jóvenes pueden extenderse hasta 40 años en circunstancias específicas.